Ces dernières semaines, c’est la question qui revient presque à chaque rendez-vous. Des propriétaires qui me contactent, un peu inquiets, parce qu’ils ont lu quelque chose sur le DPE, sur la loi Le Meur, sur les interdictions de location. Et qui ne savent pas trop quoi en penser.
Je vais essayer de démêler tout ça clairement. Parce que la réalité est à la fois moins catastrophique qu’on ne le dit, et plus sérieuse qu’on ne le croit.
Le problème de fond : le parc immobilier montagnard est énergétiquement vieillissant
Ce n’est un secret pour personne si vous connaissez un peu le bâti savoyard : beaucoup de chalets construits dans les années 70 et 80 ont été pensés pour accueillir des skieurs, pas pour être des modèles d’isolation. Murs en parpaing, simple vitrage, chauffage électrique en direct, toiture mal isolée. À l’époque, ça suffisait.
Aujourd’hui, les règles ont changé. Et les chiffres sont édifiants : selon les données publiées par la FNAIM Savoie-Montblanc début 2026, près de 70 % des logements en montagne affichent un DPE compris entre E et G (source : Les Echos / MGM Constructeur, janvier 2026). Autrement dit, la majorité du parc est concernée.
Cela ne signifie pas que tout le monde doit paniquer. Mais ça veut dire qu’il faut regarder la situation en face.
Ce que dit la loi Le Meur — sans le jargon
La loi Le Meur, promulguée le 19 novembre 2024, a introduit des évolutions importantes pour les meublés touristiques — c’est-à-dire les chalets et appartements que vous louez à la semaine ou au week-end.
Voici le calendrier qui me semble essentiel à retenir :
- Depuis le 1er janvier 2023 — Les logements les plus énergivores de la classe G (au-delà de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an) ne peuvent plus être loués dans le cadre d’un bail d’habitation.
- Depuis le 1er janvier 2025 — Tous les logements classés G ne peuvent plus être loués comme résidence principale du locataire ni dans le cadre d’un bail mobilité, en métropole.
- À partir du 1er janvier 2028 — Cette interdiction s’étendra aux logements classés F.
- À partir du 1er janvier 2034 — Elle s’étendra ensuite aux logements classés E.
- Pour les meublés de tourisme, la règle est différente : depuis le 21 novembre 2024, dans les communes où une autorisation de changement d’usage est requise, le logement doit déjà présenter un DPE compris entre A et E pour obtenir cette autorisation ; à compter du 1er janvier 2034, il devra être classé entre A et D. Plus largement, à cette même date, les meublés de tourisme devront être classés A à D pour être considérés comme décents, sauf exception lorsque le bien constitue la résidence principale du loueur.
Cette dernière date, 2034, c’est celle qui concerne directement la plupart des propriétaires que j’accompagne à Samoëns. Elle peut sembler lointaine. Mais entre les délais pour obtenir des artisans en altitude, les coûts de rénovation et les démarches administratives, 8 ans passent vite.
À noter : les règles de calcul du DPE ont été légèrement assouplies en janvier 2026 pour tenir compte des spécificités climatiques de la montagne. Une petite bonne nouvelle, même si elle ne règle pas tout.
Concrètement, quels biens sont à risque dans la vallée du Giffre ?
Je vais vous parler de ce que je vois sur le terrain, pas de statistiques nationales.
Les biens les plus exposés, à Samoëns comme à Morillon ou Sixt-Fer-à-Cheval, sont souvent les mêmes : un chalet construit avant 1990, avec un chauffage 100 % électrique par convecteurs, des fenêtres à simple vitrage, et une isolation des combles approximative. Ces biens affichent régulièrement des DPE en E ou F.
À l’inverse, les constructions après 2010 — soumises à la RT 2012 — s’en sortent généralement bien. Et les biens rénovés avec une pompe à chaleur, une isolation par l’extérieur et du double voire triple vitrage peuvent atteindre des classes C ou B sans difficulté.
Je pense par exemple au Chalet Flocon que je commercialise actuellement à Samoëns : construit en 2014 en pin Douglas, il affiche une classe C en consommation et une classe A en émissions de CO₂. C’est exactement le type de bien qui ne sera pas concerné par les futures restrictions — et qui le sait, c’est aussi un argument de valeur sur le long terme.
L’impact sur les prix : il est déjà là
Ce qui m’a frappée ces derniers mois, c’est que les acheteurs ont changé de comportement. Ils regardent le DPE. Vraiment. Pas juste pour la forme.
Un bien classé F ou G commence à se négocier avec une décote — parfois significative. Les acquéreurs intègrent dans leur offre le coût estimé des travaux. C’est logique, c’est rationnel, et franchement c’est normal.
À l’inverse, un bien bien classé devient un argument de vente à part entière. Sur cinq ans, en moyenne, les biens immobiliers en station ont progressé de plus de 18 % en moyenne (source : SeLoger/Immoprêt, février 2026), mais cette valorisation n’est pas homogène. Les biens énergétiquement performants tirent davantage leur épingle du jeu.
Rénover : combien ça coûte vraiment ?
Je ne vais pas vous donner des chiffres trop précis parce qu’ils varient énormément selon les biens et les artisans. Mais voici les ordres de grandeur que j’entends régulièrement dans la vallée :
- Isolation des combles : 3 000 à 8 000 € selon la surface
- Remplacement du chauffage électrique par une PAC air/eau : 10 000 à 18 000 €
- Double vitrage sur l’ensemble du chalet : 8 000 à 20 000 € selon le nombre d’ouvertures
- Isolation des murs par l’extérieur : souvent le poste le plus cher, 20 000 à 50 000 €
Au total, une rénovation complète pour passer d’un E à un C tourne souvent entre 40 000 et 80 000 € (source : ADEME, estimations 2025).
Ce n’est pas anodin. Mais plusieurs aides existent et sont cumulables :
- MaPrimeRénov’ — accessible aux propriétaires bailleurs sous conditions de ressources et de type de travaux
- Les CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) — souvent proposés directement par les artisans
- L’Éco-PTZ — un prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € pour financer une rénovation globale
Je vous recommande vivement de vous rapprocher de l’ANAH ou d’un conseiller France Rénov’ avant de prendre toute décision. Ils peuvent vous aider à chiffrer les aides auxquelles vous avez droit selon votre situation.
Vendre, rénover ou attendre : que faire ?
C’est la vraie question. Et honnêtement, il n’y a pas de réponse universelle.
Si vous envisagez de vendre dans les 3 à 5 ans, une rénovation ciblée — juste le chauffage et l’isolation des combles — peut avoir un retour sur investissement intéressant. Elle améliore souvent la classe d’une à deux lettres et peut se rentabiliser dans le prix de vente.
Si vous louez en saisonnier et que votre bien est en D, vous avez de la marge jusqu’en 2034. Pas d’urgence absolue, mais c’est le bon moment pour anticiper plutôt que de subir.
Si votre bien est en G, là il faut agir. Vous êtes déjà en dehors des clous légalement pour de nouvelles locations.
Si vous souhaitez vendre en l’état, c’est tout à fait possible. Il faut juste être transparent sur le DPE et fixer un prix qui en tient compte. Des acheteurs cherchent des biens à rénover — à condition que le prix reflète la réalité des travaux à prévoir. C’est mon rôle de vous aider à trouver ce juste équilibre.
En conclusion, le DPE n’est pas une menace abstraite réservée aux villes. Il arrive en montagne, et il redessine déjà la valeur des biens dans la vallée du Giffre.
La bonne nouvelle, c’est que vous avez encore du temps pour agir intelligemment — à condition de ne pas attendre 2033 pour commencer à y réfléchir.
Si vous vous posez des questions sur le DPE de votre bien à Samoëns, sur ce que ça implique pour une vente ou pour votre location saisonnière, n’hésitez pas à me contacter. C’est exactement le genre de sujet qu’on peut creuser ensemble, sans engagement.
Valérie Casartelli — Alpimmorama Agent immobilier à Samoëns depuis plus de 15 ans 📞 +33 (0)6 17 76 62 44 · info@alpimmorama.com Demandez votre audit marketing gratuit →
Sources utilisées dans cet article :
- FNAIM Savoie-Montblanc / Les Echos / MGM Constructeur — Marché immobilier montagnard, janvier 2026
- SeLoger / Immoprêt — Immobilier à la montagne : un secteur toujours prisé, février 2026
- ADEME — Estimations coûts de rénovation énergétique, 2025
- Loi Le Meur du 19 novembre 2024 — texte officiel
- Alpes Studio / Collection Chalet — Tendances marché immobilier alpin 2026
